从“不冷不热”看出“热”来

来到政务区南二环和潜山路交口，工作日的傍晚18点，或多或少都有点来到“一线城市”的感觉。年轻的上班族从附近华邦、新地、财智中心等写字楼内蜂拥而下，共享单车及滴滴打车软件都在飞速运转，夜生活在这里五公里范围内也有模有样。

一提起合肥的写字楼，“不温不火”是最常听到的词汇，但不少业内人士还是认为需要细化考量。我爱铺网总经理万治国认为，整体上看，合肥的写字楼租赁市场还远不能和一线城市甚至是南京、杭州这种二线城市相提并论，但是随着经济的发展和商业气氛的形成，部分区域已经很成熟。

最具有代表性的当然是天鹅湖板块，无论从生态环境、交通、办公聚集程度来说都是合肥乃至安徽省的高地，“从我们掌握的数据来看，政务区写字楼的租金是在稳步上升的。”记者也从市场了解到，目前政务区写字楼月租金维持在60-80元/平方米（以下数字均为月租金）的平均水准，也有像百利、置地这种后起的高端写字楼，部分楼层月租可以破百，以巩固入驻企业的档次。“滨湖新区写字楼总体来看目前空置率相对较高，要考虑滨湖发展的阶段。”万治国认为，一旦某一个区域形成办公气氛，写字楼空置率问题会很快得到解决，租金上涨也就有了机会。

“冷”还是因为周边环境不“热”

看到“热”，也要说说“冷”。记者通过走访以及从多家中介企业了解到，除政务区较热，庐阳区北一环财富广场、百花井商圈的部分写字楼租金也普遍能上50、60元/平方米，但是更多区域就比较惨淡了。在滨湖新区以及包河区繁华大道靠近滨湖的一些区域，不少写字楼的招租价格甚至在20多元/平方米，新站区与瑶海区大部分写字楼不超过40元/平方米，经开区明珠广场较为理想，部分热门楼盘租金在40-60元/平方米之间。

在合肥做写字楼“管家”多年的王茂旭感觉，合肥市写字楼的热度是慢慢铺展到全城的。比如合肥首个写字楼聚集区是北一环以财富广场为代表的写字楼带，大量的金融机构、律师事务所、教育培训等服务机构涌入，加之周边商业配套的齐全，成熟得也很快。现在，天鹅湖商圈也迅速崛起。王茂旭认为，天鹅湖附近既有蔚蓝商务港这样的小户租赁为主的一代写字楼，也有财智、新城这样让企业整层买断使用的类型，也有租金更高的新建楼体。一些世界500强企业、银行、保险、高端体检等大型三产企业入驻，也整体拉高了品质和租金。“这样就有气氛了，接下来再有一定经济实力的公司来合肥选址，它一定会选择有人气、环境好的地方。”

置地广场一家装修公司的负责人也告诉记者，去年他在为公司找新家时，曾经在老城区和政务区之间犹豫，但最终起决定性因素的可能还是那扇可以看到天鹅湖及周边楼宇大牌公司招牌的透亮落地窗。

投资回报率实际挺稳妥

统计数据显示，整个2017年合肥办公产品共计售出103.47万㎡，其中写字楼成交65.35万㎡，占比63%，商办产品主要为主打100㎡以下小面积办公空间的产品。而合肥九区办公产品存量达493万方，按近6个月月平均去化面积5.6万方计算，合肥需要约7年时间才能去化结束。

从数据上来看，小户型办公产品已经是办公市场未来的一个重要趋势，而这些用户的使用途径正是租赁。说投资写字楼不如住宅挣钱，万治国并不认同。“首先合肥住宅的价格要高于写字楼，但是产生的租金收益却比写字楼要低得多。目前不少写字楼出现出租困难，但是长远眼光看投资写字楼是回报率很高的手段。”他认为，合肥之前曾有投资小公寓的热潮，但是现在回报率不高问题就出现了，而且随着房产政策的变化，短时间内出手可能也并不会太理想。“如果写字楼租金每年能够以3%-5%的涨幅稳步上升，就是很理想的状态。当然投资者也要选环境较好的楼盘。”万治国表示，未来不仅仅是选址，写字楼本身的公共空间设计、物业管理、硬件设备都是特别需要考虑的，“特别是选址，政府要做好引导工作。”

等待合肥的“双创们”长大

“合肥整体写字楼租金不高、空置率不低还是因为三产不发达，成熟的创新型企业、中型企业较少。”合肥学院房地产研究所所长朱德开表示，合肥三产在GDP中的占比是40%多，而我们身边的南京已经达到将近六成，这种差距就可以直接体现在写字楼里。

不少地产中介商也告诉记者，除了空置率和租金，合肥的写字楼租赁还有个特点就是“转手率”太高。一些中小企业进驻写字楼时踌躇满志，可是随着自身经营问题，写字楼较高的成本让他们吃不消，就需要转手。朱德开在调研中也发现，不少中小企业因为成本问题，更愿意将办公地址选在住宅小区内。“企业人数不多，多居室住宅可以解决，水、电、房租都便宜，这是管理上不允许的，但是现实情况查处有难度。”另外，写字楼又有不可“改装”的属性特点，最终导致受冷落。